מתכננים בניה פרטית? אתם צריכים קבלן עד מפתח
החלום על בית פרטי, וילה מעוצבת ובית החלומות, מביא רבים לוותר על רכישת נכס קיים מחברות הבנייה ולחפש אחר קרקע בעלת ייעוד לבנייה ולנדלן, אדריכל יצירתי ומוכשר ו-קבלן שלד ובניה מנוסה. קבלן מפתח הוא למעשה קבלן עד גמר העבודה, אשר אחראי על ניהול אתר הבניה מהשלד ועד כניסת הדיירים.
קבלן המפתח יעבוד בצמוד לתכניות האדריכליות, יהיה אחראי על גיוס והעסקה של קבלני משנה ועובדי בניין קבועים באתר, ינהל את לוחות הזמנים, יהיה אחראי על הזמנה ורכישה של חומרי הבניה, הזמנה והתקנה של מערכות שונות, ניהול בירוקרטי וקבלת אישורי בניה ועד לקבלת טופס 4 הנכסף.
בבחירה של קבלן בניה עד מפתח ליזם ישנו שקט מהצורך להזמין מספר קבלנים ולמעשה לנהל בעצמו את הפרויקט.
יחד עם זאת, המורכבות בתהליך הבנייה מביאה להרבה מאוד דילמות וצורך בקבלת החלטות בשטח, אשר במרבית המקרים יתנהלו בשיתוף פעולה בין השניים, כאשר הקבלן ישקף ליזם את הדילמה, המורכבות והמשמעויות לצד המלצותיו המקצועיות.
מתי נכנס לתמונה קבלן המפתח?
קבלן המפתח יקבל לידיו את התכניות האדריכליות וההנדסיות לצד תרשימי המגרש ויחווה את דעתו בנוגע לאפשרויות היישום שלהן ולמגבלות.
קבלן המפתח הוא איש הביצוע של התכניות וחשוב שיהיה חלק מהן, בטרם היציאה לשלבי הביצוע בפועל.
הקבלן יבדוק את ההתאמה של התכניות זו לזו ולקרקע, ורק לאחר אישור כל הגורמים יצא לפעילות השטח.
תחומי אחריות
- עבודות הכנה – עבודות ההכנה של אתר הבנייה כוללות מדידה, עבודות הריסה ופינוי על פי צורך, מילוי ופילוס השטח, בחינת גישה לכלים כבדים ונגישות למתחם, אחריות על אספקת מים וחשמל סדיר (חשמל קבלני במתח מוגדר מראש), גידור ושילוט באתר ותנאי בטיחות מלאים.
- עבודות הבינוי – הצבה של צוות עובדי בניין מקצועי במקום, רכישה של כל חומרי הבניין, החומרים השחורים והמערכות התומכות, הזמנה של קבלני משנה על פי צורך, עמידה בקשר עם מהנדס המבנה והאדריכל ותיאום ביקורים לצורכי פיקוח על הבניה כנדרש, שמירה על סטנדרטים באמצעות פיקוח על איכות העבודה, ביצוע כל שלבי העבודה ואיכות החומרים.
- קבלן עד גמר העבודה – קבלן מפתח אחראי על ביצוע כל שלבי העבודה. אנשי המקצוע הפוקדים את האתר, קבלני המשנה ונותני השירותים השונים עובדים תחתיו והוא זה שמציב את הדרישות והסטנדרטים לעבודה. קבלן עד מפתח למעשה לוקח על עצמו את כל ניהול הפרויקט ואחראי ישירות מול היזם ובעל הפרויקט לתת מענה, הסברים ונושא באחריות להצלחת הפרויקט כולו.
- פיקוח – גם בבחירה של קבלן עד מפתח המתחייב בחוזה מעוגן לאופי העבודה וסטנדרט הבנייה, מומלץ לשכור את שירותיו של מפקח בניה בנוסף לשירותי הקבלן. קבלן עד גמר העבודה הוא קבלן המקבל תקציב ולוח זמנים לניהול הפרויקט ולמסירת המפתח, אולם מעבר למוניטין המקצועי שיביא אותו לבצע את עבודתו כהלכה, הימצאות של מפקח בנייה נטול אינטרסים באתר, אשר אחראי לבחון את סטנדרט העבודה ואיכות הבנייה לצד האינטרסים הכלכליים של היזם, יביא ליעילות, איכות וחיסכון בתהליך הבניה. מפקח הבנייה יעבוד לצד הקבלן ויזכה לסמכות פיקוח באתר.
קבלן עד מפתח איך זה עובד?
קבלן מפתח הוא עצמאי וההתנהלות מולו מעוגנת בחוזה. חשוב להקפיד על חוזה רחב ומפורט המגדיר את תחומי האחריות של הקבלן, לוחות הזמנים והתקציב, אפשרויות החריגה, פיצויים במידה וקיימת אי עמידה בתנאי החוזה, שנות האחריות והיקפן, סטנדרט הבינוי לרבות פירוט של חומרים ולעיתים גם ספקים (מטבח מותג, חלונות בסטנדרט מסוים וכדומה).
הקבלן מקבל לידיו את תקציב הבנייה שהוגדר, הכולל בתוכו גם את שכרו האישי. יעילות בעבודה וחיסכון בעלויות ספקים יגדיל את רווחיות הקבלן, מה שמהווה מחד גיסא יתרון ליזם, שכן לקבלן יהיה האינטרס להתקדם ולבצע את העבודה באיכות גבוהה ללא צורך במקצה שיפורים וליקויים, אולם מאידך גיסא עלול להביא אותו לחיסכון בעלויות על חשבון איכות הבנייה.
על מנת שלא להסתכן מומלץ הן לעגן בחוזה מול הקבלן כמה שיותר פרטים מחייבים והן להיעזר בשירותיו של מפקח בנייה.
